De overdrachtsbelasting in Noordrijn-Westfalen gaat omhoog

Bent u van plan om onroerend goed in Duitsland te kopen? In de grote steden in Duitsland zijn de prijzen in de afgelopen jaren duidelijk gestegen door de grote vraag naar onroerend goed. Toch zijn – in vergelijking met Nederland – de prijzen voor onroerend goed in Duitsland nog altijd verhoudingsgewijs laag, vooral als het gaat om onroerend goed buiten de grootstedelijke gebieden.

Overdrachtsbelasting wordt in Duitsland door de deelstaat geheven

Als u in Duitsland onroerend goed koopt, betaalt u overdrachtsbelasting („Grunderwerbsteuer“). Deze overdrachtsbelasting wordt door de betreffende deelstaat geheven. Hierdoor bestaan er uiteenlopende belastingtarieven. De Duitse overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment tussen de 3,5 % (Beieren) en 6,5% (Sleeswijk-Holstein).

De regeringsfracties van Noordrijn-Westfalen hebben recentelijk besloten om het tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2015 te verhogen. De overdrachtsbelasting gaat van 5% naar 6,5%. Met deze maatregel beoogt Noordrijn-Westfalen het begrotingstekort te beperken. Wanneer u dus al een concreet koopobject op het oog heeft, is het verstandig om er vaart achter te zetten. Dat kan namelijk al snel duizenden euro´s schelen.

Juridische valkuilen in verband met de Duitse overdrachtsbelasting

Vanuit een juridisch oogpunt bestaan er talrijke valkuilen met betrekking tot de Duitse overdrachtsbelasting. Een (fictief) voorbeeld uit de praktijk. Jansen B.V. en Pietersen B.V. zijn beide 50% aandeelhouder van de Jansen Pietersen GmbH, die wederom eigenaar is van een grondstuk in Noordrijn-Westfalen. In 2014 verkoopt Jansen B.V. 90% van haar aandelen in de Jansen Pietersen GmbH (= 45%) aan Pietersen B.V.. Over deze transactie dient thans 5% overdrachtsbelasting te worden betaald en vanaf 1 januari 2015 6,5%.

Volgens de Duitse wet inzake overdrachtsbelasting (“Grunderwerbsteuergesetz”) wordt de samenvoeging van ten minste 95% van de aandelen van een vennootschap in een hand als verwerving van onroerend goed beschouwd indien – zoals in dit geval – er onroerend goed binnen het vermogen van de vennootschap aanwezig is. In deze voorbeeldcasus wordt Pietersen B.V. voor 95% aandeelhouder van de Jansen Pietersen GmbH. De samenvoeging van de aandelen (50% + 45% = 95%) wordt dus behandeld alsof Pietersen B.V. het grondstuk van de Jansen Pietersen GmbH heeft gekocht.  Het is daarom altijd van belang vóór de overdracht van aandelen te toetsen of er onroerend goed tot het vermogen van de betreffende vennootschap  behoort.

Heeft u juridisch advies nodig bij de aankoop van onroerend goed in Duitsland? Neem dan contact op met een van onze Nederlandstalige advocaten.